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投資240萬 年租金12萬 買屋當財庫

離捷運站「有點近又不會太近」的套房，房租水準和租賃需求皆穩定，是值得投資的目標。（記者陸敬民攝）

自由時報記者陸敬民╱專題報導

物價上漲，不少房地產業者紛紛向你推銷「買屋保值」、「買屋出租優於定存」等觀念。

但是你知道嗎，若沒有做好功課，買房子當房東不但不賺錢，還會讓你賠一屁股。

一般民眾由於缺乏專業知識，在面對房屋銷售業務員時，常會順著業務員的話術不知不覺地墜入「網」中。

或許業務員沒有騙你的意思，但業務員通常「報喜不報憂」的行銷手法，往往會讓你因為過度樂觀而導致誤判。

最保險的做法，就是你必須具備基本的購屋知識，特別是你準備購屋出租當房東時，你更不能忽略以下觀念。

中古套房投資寵兒

信義房屋不動產企研室協理張欣民透露，大台北地區最適合投資當房東的產品，分別是「老公寓」和「中古套房」，目前市場上的投資報酬率水準約在5%左右，但準房東們必須要先了解當地的月租金水準，才能抓出合理的投資報酬率，並推估合理的房價區間。

以老公寓為例，坊間大多為3房2廳1衛格局的產品，台北市這類產品依照所在地區，月租金約從1.3萬到2.5萬元不等，但特殊地點或規劃的產品則不在此區間。

投報比5%為合理區

若你看上一間位於木柵的5樓老公寓，而當地的月租金水準是1.3萬到1.5萬元，你可以將月租金乘以12，得到15.6萬到18萬元的年租金水準，然後再將年租金水準除以0.05（即5%投資報酬率），就能推估出合理的房價區間，答案為312萬到360萬元，若房價遠超過360萬元時，你應該慎重考慮。

同樣的情況適用於中古套房。

若你想在捷運站附近買間10坪的中古套房租給別人，而當地月租金水準是9000元到1萬元，你可以將月租金乘以12，得到10.8萬到12萬元的年租金水準，然後再將上述金額除以0.05，得到216萬到240萬元的，就是合理的房價區間。

高附加價值才宜高買

若你能以低於216萬元的價格買到這間套房，恭喜你；若遠高於240萬元，你應該仔細評估這間套房的附加價值，例如是否位於黃金地段？或是具備增值潛力？當答案為「是」時，這間套房才值得你用遠高於240萬元的價格購入。

合理房價 約月租金200～250倍

記者陸敬民╱專題報導

除了以「投資報酬率」來評估是否適合投資外，坊間還有以「倍數經驗值」來衡量一間房屋的價值。

信義房屋協理張欣民說，根據經驗，除了台北市之外，一般老公寓或中古套房的總價，通常是其月租金的200到250倍，這就是「倍數經驗值」。

台北市房價往往超過月租金250倍，部分產品甚至有400倍的水準；倍數越高投資報酬率越低。

例如，一間位於中和市捷運站附近的中古套房月租金為1萬元，那麼它的合理房價應該在200萬到250萬元間。

但張欣民提醒，由於「倍數經驗值」忽略產品在當地的平均行情，加上倍數的範圍過大，相對的誤差值也大，因此並不建議消費者以此來評估投資標的。

採取「投資報酬率」回過頭推算房價的做法，比較保險一點。

評估成本 合理投報比約5%

記者陸敬民╱專題報導

房地產專家建議以「投資報酬率」來評估一間住宅是否值得投資，但也有專家呼籲消費者千萬不要忽略房屋的持有成本。

永慶房屋公關課經理陳韻如表示，一般認為的「投資報酬率」是用「年租金」除以「房價」所得到的百分比。

例如，某間4樓老公寓年租金18萬元，除以房價360萬元等於0.05，一般便認為投資報酬率是5%。

但這樣的算法過於籠統，忽略房屋本身的稅負與折舊等成本。

由於越老舊的住宅能貸款的額度越低，因此準房東在不知不覺間讓5%投資報酬率「縮水」了。

陳韻如說，應該把稅負、折舊、維修等屬於房屋持有成本的費用加在「房價」裡面，這時若「年租金」除以「房價」所得到的百分比仍為5%，才是不縮水的投資報酬率。

至於如何計算房屋折舊？陳韻如建議不妨以建築物耐用年限做為基準，一般鋼筋混凝土（RC）結構耐用年限為60年，加強磚造結構為50年，若某間加強磚造結構的老公寓已有30年歷史，就要以剩餘的20年當做其耐用年限，比較保險。陳韻如建議消費者不妨以20到25年的老公寓為目標。